Huis op naam van de kinderen zetten?

18 - 1 -2018

Geregeld wordt de vraag gesteld of het interessant is om het huis op naam van de kinderen te zetten. Vaak wordt gedacht dat hiermee erfbelasting te besparen is of dat daarmee een eigen bijdrage voor een zorginstelling kan worden voorkomen of verlaagd. In deze column zal ik kort ingaan op de vraag. Ik zal hier in algemene zin op ingaan. Deze column is echter geen advies voor elke situatie, er is veel meer over te zeggen.

Theo (62) en Miriam (60) hebben een woning met een WOZ-waarde van € 225.000,-- en een kleine hypotheekschuld en hebben samen twee kinderen, Onno en Elise. Hieronder zal ik twee verschillende scenario’s bespreken.

In het eerste scenario dragen Theo en Miriam de woning over aan hun kinderen onder voorbehoud van vruchtgebruik of de rechten van gebruik en bewoning (hierin zit een juridisch een verschil dat ik nu buiten beschouwing laat).
De ouders verkopen de woning aan de kinderen en behouden zich daarbij een gebruiksrecht voor. De koopsom is daardoor lager dan de reële waarde, omdat het gebruiksrecht een waarde vertegenwoordigt (onder meer afhankelijk van de leeftijd van de ouders). De kinderen betalen overdrachtsbelasting over de reële waarde minus de waarde van het gebruiksrecht (over de zogenaamde “bloot eigendom”) en zijn bloot-eigenaar.
Vaak wordt de koopsom vervolgens omgezet in een schuld waarop jaarlijks wordt kwijt gescholden.
Indien Theo en Miriam bij hun overlijden nog in de woning wonen, wordt de aangroei van de bloot eigendom naar volle eigendom bij de kinderen met erfbelasting belast. Vroeger werd de die restantwaarde gerelateerd aan de waarde van de woning bij het aangaan van de verkoop aan de kinderen. Tegenwoordig wordt de aangroei berekend naar de waarde van de woning op het moment van overlijden. Als de woning in waarde is gestegen, betalen Onno en Elise dus erfbelasting over de waardestijging. Sowieso wordt met het ouder worden van de ouders het gebruiksrecht steeds minder waard en de bloot eigendom steeds meer.

Een ander nadeel van het gebruiksrecht bij de ouders is dat Theo en Miriam geen “eigen woning” meer hebben zodat (eventuele) hypotheekrente niet aftrekbaar is. Omdat de woning voor Onno en Elise ook geen eigen woning is, kunnen zij ook geen hypotheekrente aftrekken. Voor hen valt de woning in box 3 zodat zij daarover inkomstenbelasting betalen (zodra de waarde van hun bloot eigendom boven hun vrijstelling valt; als de ouders gaan kwijt schelden wordt die waarde jaarlijks groter).

Dan nu het tweede scenario: stel Theo en Miriam dragen de volle eigendom aan de kinderen over. Onno en Elise betalen dan over de volle waarde overdrachtsbelasting. Omdat Theo en Miriam in de woning willen blijven wonen, moeten over het gebruik van de woning afspraken worden gemaakt die aan specifieke regels moeten voldoen om te voorkomen dat de waarde van de woning bij overlijden van de langstlevende toch meegeteld wordt voor de erfbelasting.

De minimale vergoeding voor het gebruik ligt zeer hoog. De ouders moeten namelijk een huur betalen aan de kinderen van niet minder dan 6% van de WOZ-waarde van de woning! En als de WOZ waarde tussentijds verandert, moet ook de huur worden aangepast.

Nadeel is voorts ook weer in dit geval dat Onno en Elise de woning in box 3 moeten opgeven voor de inkomstenbelasting. En niemand kan (nog) hypotheekrente aftrekken.

De woning op naam van de kinderen zetten is niet vaak meer een gunstige stap ter voorkoming van de betaling van erfbelasting (of verlaging van een eigen bijdrage). Veeleer dient te worden gedacht aan een testament waarmee de (erf-)belastingdruk nog beïnvloedbaar is en na eerste overlijden nog diverse beslissingen kunnen worden genomen. Ook het doen van schenkingen kan effectief zijn. Met een levenstestament kunnen de kinderen vervolgens, ook als de laatste ouder geestelijk niet meer bij de tijd is, namens deze ouder maatregelen treffen.