Monddoodclausule wel of niet(ig)?

8 - 2 -2018

Bij onderhandelingen tussen een verkoper en een koper van een perceel grond kan aan de orde komen dat een partij wenst vast te leggen dat de andere partij geen bezwaar mag indienen, zoals tegen voorgenomen bouwplannen van die partij.
De andere partij mag dan bijvoorbeeld niet een bezwaarschrift indienen tegen een aan de andere partij verleende omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. Dit wordt ook wel aangeduid als de zogenoemde “monddoodclausule”. 

Het Gerechtshof in Den Bosch heeft vorig jaar echter bepaald dat er wel grenzen zijn aan het maken van dergelijke afspraken.
De casus was als volgt.
Verkoper Kees heeft een woning verkocht aan koper Jan. Kees blijft eigenaar van een naburig pand en heeft bedongen dat Jan (en zijn rechtsopvolgers) geen beroep of bezwaar mag aantekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf of tegen mogelijke toekomstige bewoning van het naburig pand waarvan Kees eigenaar blijft.
De notaris die de akte van levering opstelt, heeft deze afspraak tussen Kees en Jan in de vorm van een kwalitatieve verplichting (een verplichting die Jan heeft in zijn “kwaliteit” van eigenaar) opgenomen in de akte. Bepaald is dat de kwalitatieve verplichting vervalt na 25 jaar.
Na enige tijd ontstaat er onenigheid tussen Kees en Jan. Kees stelt zich op het standpunt dat Jan de afspraken niet nakomt. Jan heeft namelijk de gemeente benaderd met het verzoek handhavend op te treden tegen de bewoning van het pand. Daarnaast had Jan bezwaar ingediend tegen een voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan die mede betrekking had op het pand.
In een procedure heeft de Rechtbank geoordeeld dat genoemde monddoodclausule nietig is. De Rechtbank is van mening dat deze monddoodclausule er niet alleen in voorziet om tussen deze partijen vast te leggen dat Jan niet door het maken van bezwaar en beroep op kan komen tegen het uitoefenen van een bedrijf of tegen mogelijke toekomstige bewoning  van het nabijgelegen pand van Kees. De clausule bepaalt ook nog eens dat die beperkingen door Jan moeten worden doorgegeven aan zijn rechtsopvolgers (en dat die rechtsopvolgers dat op hun beurt ook moeten doen bij hun rechtsopvolgers).
Dit betekent volgens de Rechtbank dat derden de woning van Jan niet kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van voormelde rechten.
Dit leidt ertoe dat de clausule ook derden afhoudt van de toegang tot rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Dit is volgens de Rechtbank onaanvaardbaar wegens strijd met fundamentele rechtsbeginselen zoals vastgelegd in de Grondwet en diverse verdragen, en in strijd met de openbare orde.
Dat het beding beperkt is tot een periode van 25 jaar, doet hier niets aan af.
Het Hof in Den Bosch heeft het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd. De monddoodclausule is niet per definitie in strijd met de openbare orde, maar dat is wel het geval voor een beding met een strekking als waarvan in dit geval sprake is. Koper Jan heeft terecht beweerd dat in dit geval de monddoodclausule nietig is.

Conclusie
Het opnemen van een zogenaamde monddoodclausule in een overeenkomst lijkt mogelijk, maar de mogelijkheden zijn niet onbegrensd! Uit literatuur en rechtspraak blijkt dat er ruimte is voor de monddoodclausule, maar een concrete en precieze formulering is dan van belang, met name wat betreft de (on)mogelijkheid tot het versterken van de clausule met werking tegen derden.