Uit elkaar? wat gebeurt er met het eigen huis?

22 - 4 -2021

Indien je uit elkaar gaat en gezamenlijk eigenaar bent van een woning, zullen er afspraken gemaakt moeten worden over die woning. Welke afspraken het beste passen, hangt af van de situatie. Hierna zet ik enkele situaties op een rijtje.

Indien geen van tweeën de woning alleen kan/wil aanhouden, is uiteraard de eerste mogelijkheid om samen de woning te verkopen aan een ander.

Een andere mogelijkheid is om samen eigenaar te blijven van de woning (en samen schuldenaar te blijven met betrekking tot de hypotheek). Een van de twee kan dan in de woning blijven wonen of de woning kan verhuurd worden. Uiteraard moeten dan onderlinge afspraken gemaakt worden over de hypotheek en de woning. Daarbij komt dat het verhuren van een woning niet zonder toestemming van de hypotheekbank is toegestaan. Zou dat toch gebeuren, dan handel je in strijd met de afspraken met de bank en wordt de lening opeisbaar, met alle gevolgen van dien.

De woning kan ook toebedeeld worden aan een van beiden. Degene die de woning overneemt, zal dan de ander moeten “uitkopen”. Er moeten afspraken worden gemaakt over een eventuele over- of onderwaarde van de woning. Indien de wens is dat je de bestaande hypotheekschuld ook algeheel overneemt, moet eerst de bank toestemming geven. Degene die wordt uitgekocht, wil daarna niet meer aansprakelijk zijn voor de geldlening (hypotheek). De bank moet daarmee akkoord gaan en meewerken aan een akte van ontslag uit de aansprakelijkheid. Of dit mogelijk is, hangt van de situatie af. De bank kan dan niet meer bij beiden aankloppen voor de geldlening, maar nog maar bij één van de twee (de enig eigenaar na de verdeling). Soms moet je als degene die de hypothecaire lening overneemt bovendien geld bijlenen om degene die uitgekocht wordt, uit te betalen. Het kan voorkomen dat het bij de bestaande bank niet rond komt en dat je een hele nieuwe lening bij een andere bank moet afsluiten. In dat geval hoeft de ander niet te worden ontslagen uit de hoofdelijkheid, want de schuld wordt na de verdeling helemaal afgelost. En voor de nieuwe schuld is de oude eigenaar nooit aansprakelijk (geweest).

Bij verdeling van een woning verandert de eigendom van de woning. Bij verandering van eigendom moet in beginsel overdrachtsbelasting worden afgedragen. Maar als je de woning samen hebt verkregen dan kan de woning vaak zonder overdrachtsbelasting toegedeeld worden aan één van jullie. Dit ligt aan hoe jullie de woning (samen) hebben verkregen. De algemene regels zijn als volgt.
Indien je gehuwd (of geregistreerd als partner) bent en de woning in je huwelijksgemeenschap valt, dan is er bij de verdeling van de woning aan één van jullie geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Indien je ongehuwd samen woonde dan is voor een verdeling zonder overdrachtsbelasting vereist dat je in een bandbreedte van 40-60% samen eigenaar bent van de woning. Is één van jullie voor bijvoorbeeld maar 30% eigenaar? Dan zal bij de verdeling wel overdrachtsbelasting betaald moeten worden.
Indien je de woning niet samen geleverd hebt gekregen en je niet getrouwd (of geregistreerd als partner) was, dan moet er wel overdrachtsbelasting betaald worden.
Dit laatste is ook het geval als de koopsom door jullie beiden is betaald (omdat deze bijvoorbeeld van een gezamenlijke rekening kwam) maar dat maar één van jullie de woning geleverd heeft gekregen op zijn/haar naam.