Wees voorzichtig met een sleutelverklaring

23 - 2 -2017

Met enige regelmaat komt het voor dat de koper van een woning de sleutel al krijgt voordat de (notariële) eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Dan wordt er vaak een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst getekend met de verkoper. Maar moet je als verkoper of koper hieraan wel beginnen?

Als u uw huis heeft verkocht aan een koper, krijgt de koper normaal gesproken de sleutel bij ondertekening van de notariële leveringsakte. De koopsom wordt dan ook betaald. Het risico van de aankoop gaat bij ondertekening van de leveringsakte over op de koper. De koper is ten tijde van de levering de overdrachtsbelasting verschuldigd (2% over de waarde of koopsom van de woning).

Als uw huis al voor het transport leeg staat en de koper alvast in het huis wil gaan verbouwen, wordt wel eens vooruitlopend op de overdracht de sleutel aan de koper gegeven. Daarvoor wordt dan een sleutelverklaring opgemaakt waarin afspraken worden gemaakt over onder meer de overdracht van de sleutel, welk gebruik is toegestaan, de inspectie van de woning (voorafgaand aan de overdracht), de lasten van de woning, het risico van de woning en vergoeding voor het eerder gebruik.

Meestal zal de verkopend makelaar dan een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst opstellen. Daarin worden afspraken gemaakt tussen beide partijen. Dat is ook verstandig want als verkoper geef je iemand de beschikking over je woning, terwijl er nog geen koopprijs betaald is door de koper.

Er zijn echter ook risico’s aan verbonden.

Bij sleutelverklaring wordt het risico overgedragen
Een sleutelverklaring leidt ertoe dat het risico al over gaat en de koper op moment van de sleutelverklaring al overdrachtsbelasting is verschuldigd door de koper. Als die overdrachtsbelasting, waarvan melding en betaling bij de belastingdienst moet worden gedaan, niet tijdig is betaald, zijn boetes verschuldigd. Hiertoe moet zelf initiatief worden genomen. De notaris doet alleen aangifte voor de overdrachtsbelasting als de overdrachtsbelasting ten tijde van de overdracht verschuldigd is.
Daarbij moet koper vanaf de sleuteloverdracht de opstalverzekering afsluiten, omdat het risico eerder overgaat.

Hypotheekbank moet toestemming geven
Waar u verder rekening mee moet houden is dat uw hypotheekbank toestemming moet geven voor het in gebruik geven van de woning aan de koper van uw huis. In de meeste hypotheekakten staat namelijk dat voor het in gebruik geven of verhuren van de woning aan derden, vooraf toestemming gevraagd moet worden. Als deze toestemming niet gevraagd wordt, zal de sanctie zijn dat de gehele lening in een keer door de bank opgeëist kan worden. Dit wordt vaak over het hoofd gezien door de verkoper.

Onvoorziene omstandigheden
Tot slot zou kunnen blijken dat de koper –door onvoorziene omstandigheden- toch de financiering van de aankoop niet rond krijgt of dat het tekenen van de akte van levering om een andere reden uitgesteld moet worden of niet doorgaat. Als er al klus- of verbouwingswerkzaamheden zijn gedaan, dient dit te worden teruggedraaid.

Kortom: wees voorzichtig met het gebruik van een sleutelverklaring. Niet alle risico’s worden daarmee afgedekt.