Woningverkopers lopen te laat tegen problemen aan

26 - 3 -2015

Bestaande koopwoningen zijn de afgelopen jaren steeds goedkoper geworden. Daarnaast staan er ook nog eens veel huizen te koop. De meeste mensen zijn blij als ze hun huis kwijt zijn. We zien steeds vaker dat een koper vervolgens snel wil afnemen en een verkoper is maar al te graag bereid hieraan mee te werken. Maar soms blijkt de verkoper zijn zaken voor een snelle levering nog niet op orde te hebben. Met als gevolg dat een boete geriskeerd wordt omdat verkoper zich onverwacht niet tijdig aan de met koper gemaakte afspraken kan houden.

Het komt regelmatig voor: Jaren geleden kocht u uw eerste huis. Niet lang daarna ontmoette u uw eerste vrouw. Ze trok bij u in en na enkele jaren trouwde u in gemeenschap van goederen. Helaas duurde het huwelijk niet erg lang en besloot u te scheiden. Omdat u het huis zelf had gekocht, bleef u in het huis wonen.

Huis na scheiding
Jaren later wilt u het huis verkopen. Samen met uw nieuwe liefde heeft u een nieuwe woning gekocht. Alles is rond en u hoeft alleen nog maar te tekenen. Toch blijkt niet alles goed te zijn geregeld.  Na de scheiding is nooit een akte ingeschreven waarin stond dat de woning van u bleef. Een koude douche! In het echtscheidingsconvenant stond dat het huis van u zou blijven. Veelal wordt ervan uitgegaan dat dit voldoende is. Maar die afspraak moet officieel door middel van een akte van verdeling worden uitgevoerd. Indien dit ten tijde van de echtscheiding niet is gebeurd, moet uw ex nu mee tekenen bij de verkoop. Indien hier te laat achter wordt gekomen, kunt u uw verkochte woning wellicht niet op tijd leveren en riskeert u een boete. Indien een notaris eerder betrokken wordt bij de verdeling, kan dit voorkomen worden. Soms maakt een ex misbruik van de situatie om jaren later nog dwars te zitten.

Boeteclausule
In de koopakte staat meestal een boeteclausule. Als de woning niet op tijd wordt overgedragen, moet de verkoper vaak 10 procent van de koopsom als boete betalen. Veel mensen weten dit niet. Of lopen aan het eind van het verkoopproces tegen problemen aan die zij eerder hadden kunnen oplossen als de notaris bijtijds in beeld was gekomen.

Notaris eerder in beeld
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie pleit er dan ook voor om de notaris eerder in het koopproces te betrekken. Wanneer het werk van de notaris naar voren schuift, wordt het hele proces efficiënter. De akte van levering is niet langer een ‘reparatieakte’ voor problemen die in de koopfase niet zijn opgelost.

Hypotheek al afgelost, toch?
Ook de volgende casus komt regelmatig voor. Stel u woont al 30 jaar in uw prachtig verbouwde woning en omdat de kinderen het huis uit zijn, wilt u graag kleiner gaan wonen. Vlak voor de overdracht van uw oude woning, krijgt u een telefoontje van de notaris die laat weten dat er nog steeds een hypotheek op het huis zit. U begrijpt dit niet omdat de lening al tien jaar geleden is afgelost. Veel cliënten weten niet dat de hypotheekakte van die “oude” hypotheek nog staat ingeschreven in het hypothekenregister van het Kadaster. Deze inschrijving moet u na de aflossing door de notaris laten doorhalen. In een koopcontract staat dat een huis ‘vrij van hypotheek’ geleverd moet worden aan de koper.

Notaris voorkomt boete
Een hypotheek verdwijnt niet automatisch als de lening wordt afgelost. In sommige gevallen bestaat de oude hypotheekbank niet meer. En die moet wel toestemming geven om de hypotheek van het huis af te halen. Een behandeltermijn van vier weken is voor de meeste banken inmiddels gebruikelijk. Maar in een bijzonder geval kan het nog meer tijd kosten om de hypotheek tijdig door te halen. Ook hier speelt een boeteclausule in de koopovereenkomst een rol.